建ぺい率・容積率とは簡単にいうと、
「ここの土地にはこのサイズまでの建物なら建築してOKですよ」というものです。

人々が好き勝手に色んな場所に色んな建物を建てられると
景観は損なわれ、街並みも滅茶苦茶になってしまいます。

高層ビルが立ち並ぶエリアに急に一軒家が建てられてたり、
逆に住宅街に高層の建物があったりしてはおかしいですよね。

そうした街の景観を守るために、建ぺい率や容積率が設けられているのです。

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことを言います。

建ぺい率に建物の高さは関係しないので、
図のように土地と建物を真上から見たときの、土地に対する建物の割合で判断します。
（※２階建て以上であれば、一番面積の広いフロアで判断）

建ぺい率や容積率は前項でもお伝えした通り、
街並みを守るために設けられているものです。

そのため、地域によってはこの建ぺい率にも違いがあり
建ぺい率が高いほど、土地に対して使える建物の面積は大きくなるので
土地が狭かったとしても希望の建物が建てられる可能性があります。

反対に建ぺい率が低ければ、
たとえ200㎡の土地に建物を建てたいと思っても、
建ぺい率が50%であれば100㎡を超えてはいけないため
いくら土地が広くても希望の建物が建てられない可能性もあるのです。

ただし、建ぺい率が高いということは
隣地も同じように敷地いっぱいに建物を建てることも考えられますので
そうなると日当たりが悪くなってしまったり、
お隣との距離が近いことから圧迫感を感じてしまうなんてことあるかもしれませんね。


建ぺい率自体は、建築面積 ÷ 敷地面積 × 100の計算式で求めることができます。

また、地域ごとの建ぺい率が知りたい方は、不動産の担当者に聞くも良しですし
市役所の都市計画課に問い合わせたり、行政によって建ぺい率などが記載された
都市計画図が公開されていることもあるので、ご自身でお調べいただくことも可能です。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことを言います。

建ぺい率は建物を真上から見たときの、土地に対する建物の割合でしたが
容積率は、建物の延床面積（全フロアの合計面積）の割合で判断します。
（※バルコニーやロフト、吹抜け部分などは延床面積には含まれません）

こちらも建ぺい率と同じように制限が設けられているため、
好き勝手に高い建物を建てたりすることは出来ません。

例えば、容積率200%・建ぺい率60%の地域に100㎡の土地があるとすれば、
建てられる延床面積は200㎡・建ぺい率により建物面積は60㎡まで可能に。

この場合であれば、60㎡×3＝180㎡で３階建ての高さの建物が建築出来るのです。

また容積率は、延床面積÷敷地面積×100の計算式で求めることができます。
ただし、建ぺい率と違い一点気をつけたいポイントが、全面道路が12m未満の場合です。
お家が立ち並ぶ地域であれば、幅員×0.4（地域により異なる）を計算し、
小さい方が容積率の上限になるのです。

ex. 容積率200％の地域でも前道が4mの場合
　　４ｍ×0.4×100＝160％

となり、本来であれば200％まで建築可能のところが、
この土地に関しては160％までに抑えなければならないのです。

こうした容積率を無視して建物を建ててしまうと、
冒頭でもお伝えした通り、住宅街に高層の建物があったりしては
周りの住宅が日当たりや通風が悪くなってしまいます。
そうした環境を保護するために、建物を建てる際はこの容積率を守る必要があるのです。

建ぺい率・容積率ともに、ある条件を満たせば制限が緩和される場合があります。

まず建ぺい率に関して、以下の条件に１つでも当てはまると
地域ごとに定められた建ぺい率に＋10％の緩和を受けることができ、
両方に該当すると＋20%の緩和を受けられます。

・用途地域が建ぺい率80%以外で、防火地域内にある耐火建築物
・特定行政庁が指定した角地にある建物

また、建ぺい率が80%の場合で、防火地域内に耐火建築物を建てる場合は、
建ぺい率は100％になります。
通常、建物を建てる際は隣地との境界線から50㎝離して建てる必要があるところ、
この緩和により、敷地を100%使って建てることができるのです。


容積率もまた、一定の条件により緩和されるケースがあります。

１つは、建物内に地下室がある場合です。
住宅として使用する部分の床面積3分の１を限度として、容積率の計算から除外することが認められています。

例えば、土地が100㎡で容積率80%の場合、通常であれば建てられる建物は80㎡ですが、
地下室がある場合は80×2/3で最大120㎡まで建てられるのです。

その他にも、建物内に駐車場があるビルトインガレージと言われるお家であれば
床面積の5分の1が除外、ロフトなど屋根裏収納は直下床面積の2分の1が除外されます。

新築時のみ気にすれば良いのかというとそうではありません。

中古物件を購入してリノベーションや増築をする場合や、
所有しているマンションが将来行うかもしれない建て替えにも影響します。

大きなお家に住みたいから、中古戸建を購入して増築しよう！と思っても、
建ぺい率を無視して増築は出来ないので、
予めその地域の建ぺい率がいくらなのかを知る必要があります。

容積率もまた同じです。

建ぺい率50%、容積率100%、土地100㎡の物件を購入したとします。
この場合、建築面積は50㎡なので、50㎡×2で延床100㎡の２階建てが建てられますよね。

しかし、この容積率がもし80%であれば、
建築面積は80㎡になり、40㎡×２で延床80㎡の２階建てもしくは80㎡の平屋になってしまい、
想像とは違うお家になってしまいます。

このように、建ぺい率や容積率はお家を建てる時だけではなく、
建売や中古の物件購入時にも将来のために知っておきたい知識なのです。

今回は建ぺい率・容積率についてまとめてみました。

これからお家を建てられる方や、
将来増築などリノベーションをお考えの方は
ぜひこうした知識を少しずつつけて、後悔のないマイホーム購入を行なってくださいね。

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