通常の分譲マンションとの違いやメリット・デメリットは？
こんにちは！
今回は”定期借地権付きマンション”についてご紹介いたします。
マンション探しをされていると、「定期借地権付きマンション」に出会うことがあります。
他のマンションの相場に比べて物件価格が安く、
購入を焦ってしまいそうになりますが、
定期借地権付きマンションの購入は、購入するメリット・デメリット、
そしてリスクについてしっかりと把握しておく必要があります。
こちらでは定期借地権付きのマンションを購入する際のポイントを
一緒に見ていきましょう。
今回は”定期借地権付きマンション”についてご紹介いたします。
マンション探しをされていると、「定期借地権付きマンション」に出会うことがあります。
他のマンションの相場に比べて物件価格が安く、
購入を焦ってしまいそうになりますが、
定期借地権付きマンションの購入は、購入するメリット・デメリット、
そしてリスクについてしっかりと把握しておく必要があります。
こちらでは定期借地権付きのマンションを購入する際のポイントを
一緒に見ていきましょう。
普通の分譲マンションとの違い
マンションは土地と建物の購入が必要な戸建とは違い、
なんとなく「お部屋を買う」というイメージがする方も多いかと思いますが、
実際にはマンションでも戸建と同様に土地も購入しています。
そして通常の分譲マンションでは、
土地を利用するための「敷地権」、専有部分（購入するお部屋）の「区分所有権」、
エレベーターなどの共用部分の「共用持ち分権」といった３つの権利を持つこととなります。
一方、定期借地権付きマンションの「定期借地権」とは、
あらかじめ定められた期間をもって終了する借地権のことを言います。
さらに分かりやすく言うと、マンションの場合は
期間限定で借りた土地にマンションを建てていることになるので
契約満了時にはマンションを解体して、土地を貸主へ返す必要があるのです。
普通の分譲マンションでは土地の「敷地権」を購入するのに対して、
定期借地権付きマンションでは土地を利用する「権利」を借りる違いがあります。
さらに定期借地権は３種類あり、
「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の３つに分けられます。
それぞれ存続期間の年数や、利用目的、契約満了後の措置が異なるため
皆さんがご検討中の定期借地付きマンションが
どの種類に当たるのかの確認が必要となってきます。
定期借地権については、過去の記事
定期借地権付き住宅ってなに？基本を分かりやすく解説！にてまとめていますので、合わせてご確認ください。
なんとなく「お部屋を買う」というイメージがする方も多いかと思いますが、
実際にはマンションでも戸建と同様に土地も購入しています。
そして通常の分譲マンションでは、
土地を利用するための「敷地権」、専有部分（購入するお部屋）の「区分所有権」、
エレベーターなどの共用部分の「共用持ち分権」といった３つの権利を持つこととなります。
一方、定期借地権付きマンションの「定期借地権」とは、
あらかじめ定められた期間をもって終了する借地権のことを言います。
さらに分かりやすく言うと、マンションの場合は
期間限定で借りた土地にマンションを建てていることになるので
契約満了時にはマンションを解体して、土地を貸主へ返す必要があるのです。
普通の分譲マンションでは土地の「敷地権」を購入するのに対して、
定期借地権付きマンションでは土地を利用する「権利」を借りる違いがあります。
さらに定期借地権は３種類あり、
「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の３つに分けられます。
それぞれ存続期間の年数や、利用目的、契約満了後の措置が異なるため
皆さんがご検討中の定期借地付きマンションが
どの種類に当たるのかの確認が必要となってきます。
定期借地権については、過去の記事
定期借地権付き住宅ってなに？基本を分かりやすく解説！にてまとめていますので、合わせてご確認ください。
定期借地権付きマンションを購入するメリット
１.所有権付きのマンションよりも割安で購入出来る
前述でも触れたように、定期借地権付きのマンションは
土地を買うのではなく借りるというのがポイントになります。
そのため、お部屋は所有していても土地は地主から借りている状態となり
マンション購入者には土地の所有権はありません。
普通の所有権付きのマンションは「マンション価格＋土地価格」、
定期借地権付きのマンションは「マンション価格」のみということなるため
所有権付きのマンションよりも安く購入できるのです。
ただし、定期借地権付きマンションに住んでいる間は
土地を借りているわけなので、使用料＝地代を支払う必要があります。
2.土地の固定資産税や都市計画税の支払いが不要
不動産を所有していると、固定資産税・都市計画税といった税金の支払いが発生します。
そのため、所有権付きマンションを所持している場合は、
土地・建物それぞれにかかる税金の支払いが必要になります。
一方、定期借地権付きマンションも同様、建物は購入しているため
建物にかかる固定資産税や都市計画税は支払う必要がありますが、
土地は土地の所有者（地主）が支払いの義務を負うため
マンション購入者が支払う必要がないのです。
3.好立地であることが多く高値で売却できる可能性もある
定期借地権付きマンションは、好立地な場所に建てられていることが多くあります。
理由としては、所有者も大切な資産を売却はしたくないものの、
定期借地権による契約では、契約満了時には必ず土地は返ってくるので
貸すのは可能として契約されるためです。
他にもその土地の所有者が自治体や公的機関であったり、
寺社仏閣の敷地などである場合もあります。
好立地かつ、近隣の所有権付きマンションよりも
割安な価格で購入できるメリットがある定期借地付きマンションは人気物件になることもあり、
そうした場合には将来の売却時にもすぐに買い手がつき、
高値での売却が叶う可能性もあります。
立地や設備によってマンションの価値は変わってくるため、
一概に定期借地権付きマンションが普通の所有権付きマンションよりも
価値が低いとは言い切れないのです。
前述でも触れたように、定期借地権付きのマンションは
土地を買うのではなく借りるというのがポイントになります。
そのため、お部屋は所有していても土地は地主から借りている状態となり
マンション購入者には土地の所有権はありません。
普通の所有権付きのマンションは「マンション価格＋土地価格」、
定期借地権付きのマンションは「マンション価格」のみということなるため
所有権付きのマンションよりも安く購入できるのです。
ただし、定期借地権付きマンションに住んでいる間は
土地を借りているわけなので、使用料＝地代を支払う必要があります。
2.土地の固定資産税や都市計画税の支払いが不要
不動産を所有していると、固定資産税・都市計画税といった税金の支払いが発生します。
そのため、所有権付きマンションを所持している場合は、
土地・建物それぞれにかかる税金の支払いが必要になります。
一方、定期借地権付きマンションも同様、建物は購入しているため
建物にかかる固定資産税や都市計画税は支払う必要がありますが、
土地は土地の所有者（地主）が支払いの義務を負うため
マンション購入者が支払う必要がないのです。
3.好立地であることが多く高値で売却できる可能性もある
定期借地権付きマンションは、好立地な場所に建てられていることが多くあります。
理由としては、所有者も大切な資産を売却はしたくないものの、
定期借地権による契約では、契約満了時には必ず土地は返ってくるので
貸すのは可能として契約されるためです。
他にもその土地の所有者が自治体や公的機関であったり、
寺社仏閣の敷地などである場合もあります。
好立地かつ、近隣の所有権付きマンションよりも
割安な価格で購入できるメリットがある定期借地付きマンションは人気物件になることもあり、
そうした場合には将来の売却時にもすぐに買い手がつき、
高値での売却が叶う可能性もあります。
立地や設備によってマンションの価値は変わってくるため、
一概に定期借地権付きマンションが普通の所有権付きマンションよりも
価値が低いとは言い切れないのです。
定期借地権付きマンションを購入するデメリット
1.住み続けることが出来ない
定期借地権付きマンションを購入する上で、最も大きなデメリットが
住み続けることが出来ない点ではないでしょうか。
契約満了後は建物を解体し、更地に戻した状態で地主へ返却する必要があるため
期限を迎えるとその後、住み続けることが出来なくなります。
さらにその期限とは、購入者が入居してからの年数ではなく
土地を貸し出した、新築時から、の年数であるため、
中古で購入する場合には残存期間がどれほどあるのかを確認する必要があります。
2.住宅ローンが通りにくい
定期借地権付きマンションは所有権付きマンションと比べて
土地の担保評価が低く評価されてしまい住宅ローンが通りにくくなります。
特に残存期間が短い場合は融資を受けられない場合もあり、
組めたとしてもローンの返済期間を残存期間に制限されるということもあります。
3.地代・解体費用準備金を支払う必要がある
土地の使用料としての「地代」と、
将来、契約満了時に建物を解体する必要があるため、
定期借地権付きマンションでは「解体費用準備金」を支払う必要があります。
またこの「地代」は、土地の評価額が上昇すればするほど
地代も上昇するケースがあるため、特に都心近くの定期借地権付きマンションを
購入する方はリスクがあると言えます。
定期借地権付きマンションは、
土地にかかる固定資産税や都市計画税がかからない点がメリットの１つですが
結果として地代、解体費用準備金の合計の方が高くつくケースも多いため、
購入を検討中の方は、トータルコストでの比較をおすすめします。
4.売却できるかが不透明
メリットの３であげたように、好立地かつ買い手もすぐに見つかる人気物件となれば
定期借地権付きマンションでも高値での売却が期待できますが、
土地の権利もなく、残存期間のある定期借地権付きマンションは
なかなか売れない場合があるのも難点です。
残存期間が短くなればなるほど、買い手はつかず
売却できたとしても売却金額が低くなる恐れがあります。
定期借地権付きマンションを購入する上で、最も大きなデメリットが
住み続けることが出来ない点ではないでしょうか。
契約満了後は建物を解体し、更地に戻した状態で地主へ返却する必要があるため
期限を迎えるとその後、住み続けることが出来なくなります。
さらにその期限とは、購入者が入居してからの年数ではなく
土地を貸し出した、新築時から、の年数であるため、
中古で購入する場合には残存期間がどれほどあるのかを確認する必要があります。
2.住宅ローンが通りにくい
定期借地権付きマンションは所有権付きマンションと比べて
土地の担保評価が低く評価されてしまい住宅ローンが通りにくくなります。
特に残存期間が短い場合は融資を受けられない場合もあり、
組めたとしてもローンの返済期間を残存期間に制限されるということもあります。
3.地代・解体費用準備金を支払う必要がある
土地の使用料としての「地代」と、
将来、契約満了時に建物を解体する必要があるため、
定期借地権付きマンションでは「解体費用準備金」を支払う必要があります。
またこの「地代」は、土地の評価額が上昇すればするほど
地代も上昇するケースがあるため、特に都心近くの定期借地権付きマンションを
購入する方はリスクがあると言えます。
定期借地権付きマンションは、
土地にかかる固定資産税や都市計画税がかからない点がメリットの１つですが
結果として地代、解体費用準備金の合計の方が高くつくケースも多いため、
購入を検討中の方は、トータルコストでの比較をおすすめします。
4.売却できるかが不透明
メリットの３であげたように、好立地かつ買い手もすぐに見つかる人気物件となれば
定期借地権付きマンションでも高値での売却が期待できますが、
土地の権利もなく、残存期間のある定期借地権付きマンションは
なかなか売れない場合があるのも難点です。
残存期間が短くなればなるほど、買い手はつかず
売却できたとしても売却金額が低くなる恐れがあります。
まとめ
今回は”定期借地権付きマンション”についてまとめてみました。
立地もよく、相場よりも物件価格が安いマンションは魅力的ですが、
検討する際は定期借地権付きマンションを購入する
メリット・デメリットをしっかりと抑えておく必要があります。
トータルコスト、将来の暮らし方、リスクを考えたうえで、
定期借地権付きマンションの購入を行ってくださいね。
立地もよく、相場よりも物件価格が安いマンションは魅力的ですが、
検討する際は定期借地権付きマンションを購入する
メリット・デメリットをしっかりと抑えておく必要があります。
トータルコスト、将来の暮らし方、リスクを考えたうえで、
定期借地権付きマンションの購入を行ってくださいね。
最後に
HitoTokiは兵庫県明石市の西明石にお店がある不動産会社です🌿
不動産の売買仲介・注文住宅・リフォームのほか、
相続や贈与に関する無料の個別相談やライフプランニングなども行っております。
私たちが提供する学びの場で得られる「知識や体験」で、
将来のお金に対する不安を無くして貰いたい
そんな思いから、キッズマネースクールや大人のセミナーを開催しております＊
「不動産屋さんに行ったらお家の購入を勧められそう・・」
「難しい用語ばかり使われてもわからない・・」「小さい子供もいるから行きづらい・・」
そんな心配はご無用です＾＾
弊社のスタッフが丁寧に分かりやすく、ご説明させていただきますので
どうぞお気軽にお問い合わせくださいませ＊
お子様のキッズスペースもご用意しており、退屈しないよう
DVDやブロック、塗り絵やトランプなどもございます。
接客テーブルも２席のみで、店内もまるでお家なアットホームな雰囲気です＾＾
ゆっくりとご相談頂ける空間ですので、まずは一度遊びに来てみてくださいね！
【住所＆連絡先】
兵庫県西明石北町1-3-20 エルコーポ88 １F
TEL：078-940-8977
弊社instagramでは、明石や神戸のお店や施設をご紹介しております✨
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