新しくお家を建てたり増築ができない土地？
こんにちは！
今回は、”再建築不可物件”についてご紹介いたします。
相場よりも安いこちらの物件、ニュースや土地探しで聞いたことはありませんか？？
再建築不可物件って一体どういう物件のことを言うのか、
この物件を購入するメリットやデメリットはあるのか？
また、相続された物件が再建築不可物件だった場合の売却についてなど、
どこかで出会うかもしれない再建築不可物件。
後悔しない為にも一緒にポイントを押さえていきましょう！
今回は、”再建築不可物件”についてご紹介いたします。
相場よりも安いこちらの物件、ニュースや土地探しで聞いたことはありませんか？？
再建築不可物件って一体どういう物件のことを言うのか、
この物件を購入するメリットやデメリットはあるのか？
また、相続された物件が再建築不可物件だった場合の売却についてなど、
どこかで出会うかもしれない再建築不可物件。
後悔しない為にも一緒にポイントを押さえていきましょう！
再建築不可物件とは？
皆さんの中にもこういった経験がある方もいらっしゃるのでは？？
・土地探しやお家探しの際に、こちらは再建築不可物件と言われた
・相続した不動産を売却しようと査定に出したら
再建築不可物件のためと、相場よりかなり安い価格を提示された
そう言われて説明されてもよく分からなかったり、
じゃあどうすれば良いのか対処に困ったなど。
再建築不可物件とは、現在建っている建物を壊して新しく建物を建築することが
できない物件のことを言います。
建物を※リフォームし住むことは可能ですが、
建築確認が必要となる新築・増築は行政からの建築許可が降りない、
それが再建築不可物件です。
※物件や工事内容によってリフォームが出来ない場合もあります。
・土地探しやお家探しの際に、こちらは再建築不可物件と言われた
・相続した不動産を売却しようと査定に出したら
再建築不可物件のためと、相場よりかなり安い価格を提示された
そう言われて説明されてもよく分からなかったり、
じゃあどうすれば良いのか対処に困ったなど。
再建築不可物件とは、現在建っている建物を壊して新しく建物を建築することが
できない物件のことを言います。
建物を※リフォームし住むことは可能ですが、
建築確認が必要となる新築・増築は行政からの建築許可が降りない、
それが再建築不可物件です。
※物件や工事内容によってリフォームが出来ない場合もあります。
どうして再建築不可なのか？
それは建築基準法という法律にある”接道義務”という規定が大きく関わっています。
接道義務には、災害や事故などが起こった際に避難経路を確保したり
緊急車両が通れるようにして、
救助活動や消化活動がスムーズに行えるようにする目的があります。
ですから建物を建築する際の土地の間口は原則として
幅員４ｍの道路に２ｍ以上接していなければなりません。
ではなぜこのような再建築不可物件があるのか？
この接道義務を果たしていればこのような物件はないはずですよね。
実は、先程お伝えした建築基準法という法律は昭和25年（1950年）に、
都市計画法という法律は昭和43年（1968年）に制定されました。
その為、それ以前に建築された物件の中には接道義務を果たしていない物件が存在するのです。
他にも住み続けているうちにお隣との境目が変わってしまったなど、
物件により様々な理由があります。
ただし既存の建物においては、接道義務を果たしていないからと
罰則が科せられたり、取り壊しを行い退去しなければならない訳ではありません。
接道義務には、災害や事故などが起こった際に避難経路を確保したり
緊急車両が通れるようにして、
救助活動や消化活動がスムーズに行えるようにする目的があります。
ですから建物を建築する際の土地の間口は原則として
幅員４ｍの道路に２ｍ以上接していなければなりません。
ではなぜこのような再建築不可物件があるのか？
この接道義務を果たしていればこのような物件はないはずですよね。
実は、先程お伝えした建築基準法という法律は昭和25年（1950年）に、
都市計画法という法律は昭和43年（1968年）に制定されました。
その為、それ以前に建築された物件の中には接道義務を果たしていない物件が存在するのです。
他にも住み続けているうちにお隣との境目が変わってしまったなど、
物件により様々な理由があります。
ただし既存の建物においては、接道義務を果たしていないからと
罰則が科せられたり、取り壊しを行い退去しなければならない訳ではありません。
再建築不可物件のメリット・デメリット
ここまで見てみるとデメリットしかなさそうな再建築不可物件ですが、
メリットも存在します。
・やはり何といっても価格が安い
・固定資産税、都市計画税が安い
・リフォームすれば長く住める場合もある
・隣地の所有者であれば敷地を広げることが可能
また、要件を満たすことで再建築可能に変えられる可能性もあります。
再建築不可で車も通れない土地は買い手もつきにくく、周囲と比べて価格は安くなり、
評価額も低い為、毎年かかる固定資産税と都市計画税も安くなります。
リフォームに関しては、想定よりも多く費用がかかる場合がありますので注意が必要ですが、
とにかく安く抑えたい方にとっては再建築不可物件を購入するメリットの一つですね。
また、その物件が再建築不可物件だとしても隣地の所有者であれば
自分の土地を広げられる機会ですので、
増築をお考えなどであれば大きなメリットとなります。
デメリットとしては、
・建て替え、増築が出来ない
・建築申請が必要なリフォームは出来ない
・住宅ローンが通らない
などが挙げられ、
老朽化・自然災害・火災などにより倒壊した場合にも再建築は出来ず、
暮らすことが出来なくなってしまいます。
リフォームはメリットでもある反面、
先程からお伝えしているように物件・内容によってはリフォームが出来ず、
それが所謂、建築申請が必要なリフォームのことなのです。
建築申請が必要となるリフォームは、増築・改築・大規模修繕などで
延床面積を増やしたり、お家を二世帯住宅などに改築したりといったことは
建築確認が下りないので行うことは出来ません。
しかし、大規模修繕は一部の建物においてはリフォームが可能な物件があり
それが４号建築物（ex.木造２階建て、延床面積500㎡以下）と言われる物件です。
こちらであれば建築申請も不要で、増改築以外の大規模な修繕や模様替えが
可能となります。
住宅ローンについては、
過去の記事【新築or中古】不動産買うならどっち？それぞれのメリットデメリット
でも中古のデメリットとして触れていますが、
中古物件は建物自体の価値が低い為、希望する金額のローンが組めない可能性が高いのです。
メリットも存在します。
・やはり何といっても価格が安い
・固定資産税、都市計画税が安い
・リフォームすれば長く住める場合もある
・隣地の所有者であれば敷地を広げることが可能
また、要件を満たすことで再建築可能に変えられる可能性もあります。
再建築不可で車も通れない土地は買い手もつきにくく、周囲と比べて価格は安くなり、
評価額も低い為、毎年かかる固定資産税と都市計画税も安くなります。
リフォームに関しては、想定よりも多く費用がかかる場合がありますので注意が必要ですが、
とにかく安く抑えたい方にとっては再建築不可物件を購入するメリットの一つですね。
また、その物件が再建築不可物件だとしても隣地の所有者であれば
自分の土地を広げられる機会ですので、
増築をお考えなどであれば大きなメリットとなります。
デメリットとしては、
・建て替え、増築が出来ない
・建築申請が必要なリフォームは出来ない
・住宅ローンが通らない
などが挙げられ、
老朽化・自然災害・火災などにより倒壊した場合にも再建築は出来ず、
暮らすことが出来なくなってしまいます。
リフォームはメリットでもある反面、
先程からお伝えしているように物件・内容によってはリフォームが出来ず、
それが所謂、建築申請が必要なリフォームのことなのです。
建築申請が必要となるリフォームは、増築・改築・大規模修繕などで
延床面積を増やしたり、お家を二世帯住宅などに改築したりといったことは
建築確認が下りないので行うことは出来ません。
しかし、大規模修繕は一部の建物においてはリフォームが可能な物件があり
それが４号建築物（ex.木造２階建て、延床面積500㎡以下）と言われる物件です。
こちらであれば建築申請も不要で、増改築以外の大規模な修繕や模様替えが
可能となります。
住宅ローンについては、
過去の記事【新築or中古】不動産買うならどっち？それぞれのメリットデメリット
でも中古のデメリットとして触れていますが、
中古物件は建物自体の価値が低い為、希望する金額のローンが組めない可能性が高いのです。
再建築可能にする方法も
再建築不可だから・・と諦めてしまわず、可能に出来るかどうか確認してみましょう。
再建築不可物件の場合でも、接道義務を果たせば建築可能になります。
建築基準法では「２項道路に接道している土地は、道路中心線からの水平距離２ｍの線を
その道路の境界線とみなす」と規定されており、
再建築不可の物件が接道している道路が、※２項道路である場合は
セットバック（道路の中心線からの後退のこと）をすれば再建築が可能になります。
また、間口が２ｍ以下である場合には、隣の土地を購入したり借りることで
間口が広がり再建築可能にもなります。
売却時は再建築可能になることで、相場の価格での売却が可能にも
なりますので、不動産の担当者にしっかりご相談してみてください。
※みなし道路とも呼ばれる。接道義務の規定が適用される以前に建物が立ち並んでいた
幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁が指定した道のこと。
再建築不可物件の場合でも、接道義務を果たせば建築可能になります。
建築基準法では「２項道路に接道している土地は、道路中心線からの水平距離２ｍの線を
その道路の境界線とみなす」と規定されており、
再建築不可の物件が接道している道路が、※２項道路である場合は
セットバック（道路の中心線からの後退のこと）をすれば再建築が可能になります。
また、間口が２ｍ以下である場合には、隣の土地を購入したり借りることで
間口が広がり再建築可能にもなります。
売却時は再建築可能になることで、相場の価格での売却が可能にも
なりますので、不動産の担当者にしっかりご相談してみてください。
※みなし道路とも呼ばれる。接道義務の規定が適用される以前に建物が立ち並んでいた
幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁が指定した道のこと。
まとめ
今回は再建築不可物件とはどんな物件のことを言うのか？
また、購入するメリット・デメリットについてまとめました。
これからそのお家でどのように暮らしたいのか？を
しっかりと考え、悔いのないマイホーム探しを行ってくださいね。
また、購入するメリット・デメリットについてまとめました。
これからそのお家でどのように暮らしたいのか？を
しっかりと考え、悔いのないマイホーム探しを行ってくださいね。
最後に
HitoTokiは兵庫県明石市の西明石にお店がある不動産会社です🌿
不動産の売買仲介・注文住宅・リフォームのほか、
相続や贈与に関する無料の個別相談やライフプランニングなども行っております。
私たちが提供する学びの場で得られる「知識や体験」で、
将来のお金に対する不安を無くして貰いたい
そんな思いから、キッズマネースクールや大人のセミナーを開催しております＊
「不動産屋さんに行ったらお家の購入を勧められそう・・」
「難しい用語ばかり使われてもわからない・・」「小さい子供もいるから行きづらい・・」
そんな心配はご無用です＾＾
弊社のスタッフが丁寧に分かりやすく、ご説明させていただきますので
どうぞお気軽にお問い合わせくださいませ＊
お子様のキッズスペースもご用意しており、退屈しないよう
DVDやブロック、塗り絵やトランプなどもございます。
接客テーブルも２席のみで、店内もまるでお家なアットホームな雰囲気です＾＾
ゆっくりとご相談頂ける空間ですので、まずは一度遊びに来てみてくださいね！
【住所＆連絡先】
兵庫県西明石北町1-3-20 エルコーポ88 １F
TEL：078-940-8977
弊社instagramでは、明石や神戸のお店や施設をご紹介しております✨
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