家を売る前に売却の基本知識を身につけよう
こんにちは！
今回は、“不動産の売却”についてご紹介いたします。
不動産の売却では、担当者選びが一番重要となってきます。
近くの不動産会社でいいや、購入した不動産会社でいいや、、なんてお思いではありませんか？？
皆さんの大切なお家、思い出の詰まったお家です。
後悔しない売却の為にも、今回は売却のキホンから一緒に勉強していきましょう！
今回は、“不動産の売却”についてご紹介いたします。
不動産の売却では、担当者選びが一番重要となってきます。
近くの不動産会社でいいや、購入した不動産会社でいいや、、なんてお思いではありませんか？？
皆さんの大切なお家、思い出の詰まったお家です。
後悔しない売却の為にも、今回は売却のキホンから一緒に勉強していきましょう！
不動産を売却したい理由は人さまざま
皆さんの売却理由はどういった理由ですか？
売却理由の多くは、
・今のお家が手狭になり、より良い住まいへ住み替えたい
・結婚・家族が増えた・転職した等の理由により、ライフスタイルが変化した
・資産整理をしたい
・相続をしたい
といった理由が多くあげられますが、中には
・住宅ローンが払えなくなった
・離婚した
・事件、事故が起こった、立地が悪かった
・ご近所とトラブルになった
などといったネガティブな理由もあり、こちらも決して珍しいことではありません。
内容によっては買主に説明する義務もありますが、
ネガティブな理由だからと、売却条件が不利になるかもしれないと恐れずに
信頼出来る不動産会社、担当者を選び最適な売却方法を提案してもらいましょう。
売却理由の多くは、
・今のお家が手狭になり、より良い住まいへ住み替えたい
・結婚・家族が増えた・転職した等の理由により、ライフスタイルが変化した
・資産整理をしたい
・相続をしたい
といった理由が多くあげられますが、中には
・住宅ローンが払えなくなった
・離婚した
・事件、事故が起こった、立地が悪かった
・ご近所とトラブルになった
などといったネガティブな理由もあり、こちらも決して珍しいことではありません。
内容によっては買主に説明する義務もありますが、
ネガティブな理由だからと、売却条件が不利になるかもしれないと恐れずに
信頼出来る不動産会社、担当者を選び最適な売却方法を提案してもらいましょう。
信頼出来る不動産はどうやって選べばいいの？
冒頭でもお伝えした通り、不動産売却のカギとなるのが
売買の仲介（お手伝い）をして貰う、不動産会社の担当者選びです。
まず、お家を売却するには、専門的な不動産の知識が必要となり、
自分一人で買ってくれる人（買主）を見つけることは大変難しいので
一般的には不動産会社に仲介を依頼しますよね。
そこでは、お家を売りたいと考えている方（売主）が不動産会社と
どのような条件で売却活動をしていくのか？
成約した際の報酬はどうするのか？などといったことを定める
「媒介契約」という契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には３種類あり、
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約
それぞれにメリット・デメリットが発生します。
（②と③には大きな違いはなく、自分で直接取引が可能②か不可能③か、
また報告の頻度や契約期間などが少し異なるだけなので、今回は①と②を見ていきます。）
売買の仲介（お手伝い）をして貰う、不動産会社の担当者選びです。
まず、お家を売却するには、専門的な不動産の知識が必要となり、
自分一人で買ってくれる人（買主）を見つけることは大変難しいので
一般的には不動産会社に仲介を依頼しますよね。
そこでは、お家を売りたいと考えている方（売主）が不動産会社と
どのような条件で売却活動をしていくのか？
成約した際の報酬はどうするのか？などといったことを定める
「媒介契約」という契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には３種類あり、
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約
それぞれにメリット・デメリットが発生します。
（②と③には大きな違いはなく、自分で直接取引が可能②か不可能③か、
また報告の頻度や契約期間などが少し異なるだけなので、今回は①と②を見ていきます。）
一般媒介契約について
一般媒介契約の特徴としては、
・複数の不動産会社と媒介契約を結べる
・自分で買主を見つけて直接取引もできる
・駅ちか、築浅等の人気物件なら営業に力を入れてもらえる
・売却するという情報を周囲にバレたくない方向け
というのが大きな特徴です。
そこからくるメリットは、
・複数社に依頼するためより良い条件で売却できる
（競争心理により、より良い条件の買主を見つけてくれる為）
・複数社に依頼するため失敗のリスクが少ない
・売却するという情報が公にならない
デメリットは、
・人気物件でなければ積極的な活動をしてもらえない可能性がある
（他社で売却が決まると不動産会社は時間とお金がムダになる為）
・販売戦略が練りにくい
・不動産会社のサービスを受けられない
といったもの。
自由度が高いだけに、好条件の買主に出会える可能性が高まるので
築浅で人気の物件であれば一般媒介契約がおすすめですが、
報告義務がないので、どんな販売状況なのかもわからず
個別で対応する時間の無い方にとっては
価格の見直し等も難しくなるのが一般媒介契約です。
・複数の不動産会社と媒介契約を結べる
・自分で買主を見つけて直接取引もできる
・駅ちか、築浅等の人気物件なら営業に力を入れてもらえる
・売却するという情報を周囲にバレたくない方向け
というのが大きな特徴です。
そこからくるメリットは、
・複数社に依頼するためより良い条件で売却できる
（競争心理により、より良い条件の買主を見つけてくれる為）
・複数社に依頼するため失敗のリスクが少ない
・売却するという情報が公にならない
デメリットは、
・人気物件でなければ積極的な活動をしてもらえない可能性がある
（他社で売却が決まると不動産会社は時間とお金がムダになる為）
・販売戦略が練りにくい
・不動産会社のサービスを受けられない
といったもの。
自由度が高いだけに、好条件の買主に出会える可能性が高まるので
築浅で人気の物件であれば一般媒介契約がおすすめですが、
報告義務がないので、どんな販売状況なのかもわからず
個別で対応する時間の無い方にとっては
価格の見直し等も難しくなるのが一般媒介契約です。
専任媒介契約について
専任媒介契約の特徴としては、
・任せたい不動産会社１社とのみ媒介契約を結ぶ
・自分で買主を見つけて直接取引もできる
・１社に任せるからこそ、不動産会社を慎重に選ぶ必要がある
・物件の情報を全国に共有できる
・２週間に１回以上販売状況を報告してもらえる
というのが大きな特徴です。
そこからくるメリットは、
・売却成立の可能性が高くなる
（売却が決まれば不動産会社は仲介手数料が受け取れる為）
・売主の売却活動の負担が軽くなる
・不動産会社のサービスを受けられる
デメリットは、
・不動産会社、担当者の力量に左右される
・自社の利益のみを優先する悪徳企業もいる
といったもの。
しっかり販売活動をしてくれて、さらには報告義務もあるので
人気物件でなかったり、希望価格がある、時間がないという方には
専任媒介がおすすめです。
専任媒介ではさらに売主と不動産会社の担当者とも
信頼関係が築きやすいので、大切なお家の売却を安心して任せられます。
しかしその反面、不動産の担当者選びを間違えると
高く売れたはずの物件も安くしないと売れなかったり、
売主の利益や買主のことを考えない悪徳企業につかまってしまったりもします。
だからこそ、不動産売却の担当者選びは大変重要なのです。
・任せたい不動産会社１社とのみ媒介契約を結ぶ
・自分で買主を見つけて直接取引もできる
・１社に任せるからこそ、不動産会社を慎重に選ぶ必要がある
・物件の情報を全国に共有できる
・２週間に１回以上販売状況を報告してもらえる
というのが大きな特徴です。
そこからくるメリットは、
・売却成立の可能性が高くなる
（売却が決まれば不動産会社は仲介手数料が受け取れる為）
・売主の売却活動の負担が軽くなる
・不動産会社のサービスを受けられる
デメリットは、
・不動産会社、担当者の力量に左右される
・自社の利益のみを優先する悪徳企業もいる
といったもの。
しっかり販売活動をしてくれて、さらには報告義務もあるので
人気物件でなかったり、希望価格がある、時間がないという方には
専任媒介がおすすめです。
専任媒介ではさらに売主と不動産会社の担当者とも
信頼関係が築きやすいので、大切なお家の売却を安心して任せられます。
しかしその反面、不動産の担当者選びを間違えると
高く売れたはずの物件も安くしないと売れなかったり、
売主の利益や買主のことを考えない悪徳企業につかまってしまったりもします。
だからこそ、不動産売却の担当者選びは大変重要なのです。
信頼できる不動産会社・担当者に出会うには
「大手だから安心」ということでもありません。
確かに大手なら信頼もできますし、スピーディーに買主を見つけてくれることもありますが、
地域に根ざした中小だからこそ、エリアの相場感をもった担当者に出会うこともできます。
会社の実績や、今後の販売活動の提案内容を確認したり
担当者には契約実績に得意エリアなども聞いてみるといいでしょう。
さらに、売却活動に慣れている営業の方なら
不動産の売却に関わる税金や法律にも詳しいはずですので、
質問を用意してぶつけてみるのも１つの方法です。
また、不動産会社が提供する、ハウスクリーニングや
家具などを配置し物件をよりよく見せる演出、荷物の一時預かりなどの
サービスの内容も担当者を決める１つの手段として確認してみてもいいですね！
大切なお家を安心して任せられる担当者を選んでくださいね。
確かに大手なら信頼もできますし、スピーディーに買主を見つけてくれることもありますが、
地域に根ざした中小だからこそ、エリアの相場感をもった担当者に出会うこともできます。
会社の実績や、今後の販売活動の提案内容を確認したり
担当者には契約実績に得意エリアなども聞いてみるといいでしょう。
さらに、売却活動に慣れている営業の方なら
不動産の売却に関わる税金や法律にも詳しいはずですので、
質問を用意してぶつけてみるのも１つの方法です。
また、不動産会社が提供する、ハウスクリーニングや
家具などを配置し物件をよりよく見せる演出、荷物の一時預かりなどの
サービスの内容も担当者を決める１つの手段として確認してみてもいいですね！
大切なお家を安心して任せられる担当者を選んでくださいね。
不動産売却の流れを教えて欲しい！
不動産売却の流れは大きく分けて５つのステップがあります。
STEP１ 売却する不動産を査定して貰う
STEP２ 不動産会社と「媒介契約」を結ぶ
STEP３ 販売活動を開始する
STEP４ 不動産売買契約を結ぶ
STEP５ お引き渡し、残金を支払う
といった流れになります。
こちらでは弊社での売却の流れをもとに、ステップ１〜５までの詳細のご説明と
また売主がすべきことをまとめてご紹介いたします♪
STEP１ 売却する不動産を査定して貰う
STEP２ 不動産会社と「媒介契約」を結ぶ
STEP３ 販売活動を開始する
STEP４ 不動産売買契約を結ぶ
STEP５ お引き渡し、残金を支払う
といった流れになります。
こちらでは弊社での売却の流れをもとに、ステップ１〜５までの詳細のご説明と
また売主がすべきことをまとめてご紹介いたします♪
STEP1 売却する不動産を査定して貰う
さまざまな理由により売却すると決めたお家が、
いくらくらいで売れるのかを売主は知る必要があります。
一括査定サイトを使うもよし、複数の不動産会社へ査定を依頼するもよしです。
弊社では無料査定を行っており、
方法としては、お土地の場合は現地、マンションは戸建ての場合には
可能であれば室内を拝見させていただき、
適切なアピールポイントを見つけ、そこに合わせて販売活動を行います。
査定にかかるお時間は、建物規模によりさまざまですが
一般的なお家ですと5分〜１０分程度、
日中は時間が取れないという場合は、早朝やお仕事終わりでも対応しております。
査定価格次第で売却をするか考えているという方には、
無料で机上査定も行っております。
その際に
・購入当時の売買契約書
・権利証もしくは登記識別情報
のいずれかがあれば確認させて頂けると参考になります。
査定価格は過去の成約事例や今後の経済動向、
また地価の変動を想定したりと多角的に総合判断し価格を提示しております。
しかし、最終的に価格を決めるのはお客様ご自身ですので
いくらで売りたいかもおっしゃってくださいね＾＾
またHitoTokiでは下記の査定にも対応しております。
＊物件概要がわかる場合はお電話のみの査定もOK
＊建物の外観のみですぐに価格提示OK
＊物件概要が分からない場合も弊社で調査し金額をご提示
＊買取も行っておりますので、
買取金額と売出し価格の２通りをご提示
✅売主がすべきこと
まず、査定を依頼する前に必ずご自身で価格の相場をお調べください。
不動産会社に貼り出されている物件情報や、チラシ、
SUUMOやHOME’Sといったポータルサイト、
さらには成約価格を調べられるレインズや土地総合情報システムなど。
特に成約価格を調べられるサイトは
売り出し中の価格を出しているサイトよりも
正確な相場を把握できるため重視していただくのがおすすめです。
こちらをご確認いただくことで、
悪質な不動産会社に付け込まれず、資金計画も立てることができます。
いくらくらいで売れるのかを売主は知る必要があります。
一括査定サイトを使うもよし、複数の不動産会社へ査定を依頼するもよしです。
弊社では無料査定を行っており、
方法としては、お土地の場合は現地、マンションは戸建ての場合には
可能であれば室内を拝見させていただき、
適切なアピールポイントを見つけ、そこに合わせて販売活動を行います。
査定にかかるお時間は、建物規模によりさまざまですが
一般的なお家ですと5分〜１０分程度、
日中は時間が取れないという場合は、早朝やお仕事終わりでも対応しております。
査定価格次第で売却をするか考えているという方には、
無料で机上査定も行っております。
その際に
・購入当時の売買契約書
・権利証もしくは登記識別情報
のいずれかがあれば確認させて頂けると参考になります。
査定価格は過去の成約事例や今後の経済動向、
また地価の変動を想定したりと多角的に総合判断し価格を提示しております。
しかし、最終的に価格を決めるのはお客様ご自身ですので
いくらで売りたいかもおっしゃってくださいね＾＾
またHitoTokiでは下記の査定にも対応しております。
＊物件概要がわかる場合はお電話のみの査定もOK
＊建物の外観のみですぐに価格提示OK
＊物件概要が分からない場合も弊社で調査し金額をご提示
＊買取も行っておりますので、
買取金額と売出し価格の２通りをご提示
✅売主がすべきこと
まず、査定を依頼する前に必ずご自身で価格の相場をお調べください。
不動産会社に貼り出されている物件情報や、チラシ、
SUUMOやHOME’Sといったポータルサイト、
さらには成約価格を調べられるレインズや土地総合情報システムなど。
特に成約価格を調べられるサイトは
売り出し中の価格を出しているサイトよりも
正確な相場を把握できるため重視していただくのがおすすめです。
こちらをご確認いただくことで、
悪質な不動産会社に付け込まれず、資金計画も立てることができます。
STEP2 不動産会社と「媒介契約」を結ぶ
査定を受けて、売却価格が決まったら販売を任せるため
前項でお話した「媒介契約」を行います。
売買時期や売却理由に合わせて選ぶ必要がございますので、
不動産会社の担当者にご相談し、お決めください。
前項でお話した「媒介契約」を行います。
売買時期や売却理由に合わせて選ぶ必要がございますので、
不動産会社の担当者にご相談し、お決めください。
STEP3 販売活動を開始する
まずは最短の高価売却を目指し、
インターネットや広告、顧客へのアプローチなどの手法で営業活動を行います。
販売方法は物件の種別や、エリア、価格帯に応じて
変える必要があるので、随時最適なプランを提案いたします。
✅売主がすべきこと
不動産会社が販売活動を始めるにあたって、
売主様の明確な希望や要望が必要になります。
何を優先するのか、いつまでに売りたいのか、
また近所に知られたくない、写真は載せて欲しくないなどの
ご要望は全て担当者にお知らせくださいね。
また、内覧の際は可能な限り綺麗にしておくことをおすすめします。
・全てのお部屋を掃除する
・照明や壁についたホコリや汚れを落とす
・水回りの掃除やガラス磨き
・ニオイのついたアイテムは洗濯し、空気を換気
・修復できるキズや穴は修復しておく
・庭を手入れする
など、内覧の印象が悪いとなかなか売れませんので
出来る限りの整理・清掃をおすすめしております。
インターネットや広告、顧客へのアプローチなどの手法で営業活動を行います。
販売方法は物件の種別や、エリア、価格帯に応じて
変える必要があるので、随時最適なプランを提案いたします。
✅売主がすべきこと
不動産会社が販売活動を始めるにあたって、
売主様の明確な希望や要望が必要になります。
何を優先するのか、いつまでに売りたいのか、
また近所に知られたくない、写真は載せて欲しくないなどの
ご要望は全て担当者にお知らせくださいね。
また、内覧の際は可能な限り綺麗にしておくことをおすすめします。
・全てのお部屋を掃除する
・照明や壁についたホコリや汚れを落とす
・水回りの掃除やガラス磨き
・ニオイのついたアイテムは洗濯し、空気を換気
・修復できるキズや穴は修復しておく
・庭を手入れする
など、内覧の印象が悪いとなかなか売れませんので
出来る限りの整理・清掃をおすすめしております。
STEP4 不動産売買契約を結ぶ
改めて、不動産の調査を行ったのち売買契約書・重要事項説明書を弊社で作成し
売主様・買主様へご説明をいたします。
その際に物件価格の5%〜10％になることが多い手付金を買主様より
お預かりいただきます。
必要物としましては、
＊身分証明書（保険証や免許証）
＊ご印鑑（認印や実印）
＊権利証もしくは登記識別情報
＊印紙代（契約内容によって不要な場合がございます）
となっております。
✅売主がすべきこと
買主様が決まれば、決められた日に売主・買主・不動産会社が集まり
売買契約書に署名捺印する必要があります。
売買契約書は、売主様・買主様の合意した内容のもと
不動産会社が作成しますので、
事前に草案を受け取りしっかりチェックしてくださいね。
また当日、一般的には仲介をしてもらった不動産会社に
売買契約が成立した時点で仲介手数料の半金を支払います。（残額は決済・引き渡し後）
売主様・買主様へご説明をいたします。
その際に物件価格の5%〜10％になることが多い手付金を買主様より
お預かりいただきます。
必要物としましては、
＊身分証明書（保険証や免許証）
＊ご印鑑（認印や実印）
＊権利証もしくは登記識別情報
＊印紙代（契約内容によって不要な場合がございます）
となっております。
✅売主がすべきこと
買主様が決まれば、決められた日に売主・買主・不動産会社が集まり
売買契約書に署名捺印する必要があります。
売買契約書は、売主様・買主様の合意した内容のもと
不動産会社が作成しますので、
事前に草案を受け取りしっかりチェックしてくださいね。
また当日、一般的には仲介をしてもらった不動産会社に
売買契約が成立した時点で仲介手数料の半金を支払います。（残額は決済・引き渡し後）
STEP5 お引き渡し、残金を支払う
買主様が住宅ローンを借りられる際は
売買契約から１〜２ヶ月でお引き渡しをおこないます。
残金を受け取って頂き、同時に物件の鍵をお引き渡し頂きます。
※住み替えなどのご事情により契約条項に引渡し猶予が含まれる場合は
猶予期間中に鍵のお渡しとなります！
決済時の必要物は、
＊身分証明書（保険証や免許証）
＊ご実印・認印
＊印鑑証明（３ヶ月以内に取得のもの）
＊売却する不動産の鍵
＊権利証もしくは登記識別情報のいずれか
決済時の多くは、買主様が利用している金融機関にて
司法書士が同席のもと行います。
またこの際、固定資産税やマンションの場合は管理費・積立金も
同時に精算します。
✅売主がすべきこと
決済当日までに、必要な書類を確認し準備しておきます。
そして当日、決済・引渡しが完了したら
不動産会社に仲介手数料の残額を支払います。
売買契約から１〜２ヶ月でお引き渡しをおこないます。
残金を受け取って頂き、同時に物件の鍵をお引き渡し頂きます。
※住み替えなどのご事情により契約条項に引渡し猶予が含まれる場合は
猶予期間中に鍵のお渡しとなります！
決済時の必要物は、
＊身分証明書（保険証や免許証）
＊ご実印・認印
＊印鑑証明（３ヶ月以内に取得のもの）
＊売却する不動産の鍵
＊権利証もしくは登記識別情報のいずれか
決済時の多くは、買主様が利用している金融機関にて
司法書士が同席のもと行います。
またこの際、固定資産税やマンションの場合は管理費・積立金も
同時に精算します。
✅売主がすべきこと
決済当日までに、必要な書類を確認し準備しておきます。
そして当日、決済・引渡しが完了したら
不動産会社に仲介手数料の残額を支払います。
不動産売却のまとめ
大まかな流れとしてはこういった流れで、
皆さんの大切なお家を売却していくことになります。
また、お家を売却したことで”利益”が出る場合は
税務署に確定申告をし、納税しなければなりません。
（※損失が出た場合は、一定の要件を満たせば、申告することで納める税金が
少なくなる可能性があります！）
確定申告に関しては、国税庁のリンクを貼っておきますので
こちらでご確認ください。
土地や建物を売ったとき:国税庁
今回は不動産の売却のキホンをご紹介いたしました。
不動産売却の流れや媒介契約などでは、
初めて見る用語も多く簡単には分からないですよね。
「なんとなく分かった」「気を付けることは分かった」
これでキホンは十分です。
何も知らない状態で売却を行うと、後悔が残ってしまいがちです。
大まかな流れを頭に入れること、
売主が気をつけるポイントを押さえることがとても大切なのです。
信頼出来る不動産会社・担当者を見つけ、後悔しない不動産の売却を行なってくださいね。
皆さんの大切なお家を売却していくことになります。
また、お家を売却したことで”利益”が出る場合は
税務署に確定申告をし、納税しなければなりません。
（※損失が出た場合は、一定の要件を満たせば、申告することで納める税金が
少なくなる可能性があります！）
確定申告に関しては、国税庁のリンクを貼っておきますので
こちらでご確認ください。
土地や建物を売ったとき:国税庁
今回は不動産の売却のキホンをご紹介いたしました。
不動産売却の流れや媒介契約などでは、
初めて見る用語も多く簡単には分からないですよね。
「なんとなく分かった」「気を付けることは分かった」
これでキホンは十分です。
何も知らない状態で売却を行うと、後悔が残ってしまいがちです。
大まかな流れを頭に入れること、
売主が気をつけるポイントを押さえることがとても大切なのです。
信頼出来る不動産会社・担当者を見つけ、後悔しない不動産の売却を行なってくださいね。
最後に
HitoTokiは兵庫県明石市の西明石にお店がある不動産会社です🌿
不動産の売買仲介・注文住宅・リフォームのほか、
相続や贈与に関する無料の個別相談やライフプランニングなども行っております。
私たちが提供する学びの場で得られる「知識や体験」で、
将来のお金に対する不安を無くして貰いたい
そんな思いから、キッズマネースクールや大人のセミナーを開催しております＊
「不動産屋さんに行ったらお家の購入を勧められそう・・」
「難しい用語ばかり使われてもわからない・・」「小さい子供もいるから行きづらい・・」
そんな心配はご無用です＾＾
弊社のスタッフが丁寧に分かりやすく、ご説明させていただきますので
どうぞお気軽にお問い合わせくださいませ＊
お子様のキッズスペースもご用意しており、退屈しないよう
DVDやブロック、塗り絵やトランプなどもございます。
接客テーブルも２席のみで、店内もまるでお家なアットホームな雰囲気です＾＾
ゆっくりとご相談頂ける空間ですので、まずは一度遊びに来てみてくださいね！
【住所＆連絡先】
兵庫県西明石北町1-3-20 エルコーポ88 １F
TEL：078-940-8977
弊社instagramでは、明石や神戸のお店や施設をご紹介しております✨
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DVDやブロック、塗り絵やトランプなどもございます。
接客テーブルも２席のみで、店内もまるでお家なアットホームな雰囲気です＾＾
ゆっくりとご相談頂ける空間ですので、まずは一度遊びに来てみてくださいね！
【住所＆連絡先】
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TEL：078-940-8977
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